各乡（镇）人民政府，驼梁风景区服务中心，五台现代农业产业示范区管理委员会，县直各局、办:

　　《五台县农村不动产登记发证工作实施方案的通知》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　五台县人民政府办公室

　　2024年4月2日

　　五台县农村不动产登记发证工作实施方案

　　为进一步推进农村不动产登记工作，贯彻落实乡村振兴战略，深化农村土地制度改革，促进城乡统筹发展，保护农民财产权益，根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）、《山西省自然资源厅关于加快推进农村不动产登记工作的通知》（晋自然资发〔2020〕18号）、《忻州市规划和自然资源局关于忻州市农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作实施方案》（忻自然资发〔2020〕115号)、《忻州市规划和自然资源局办公室关于转发〈山西省自然资源厅办公室关于房地一体宅基地确权登记工作有关事项的通知〉的通知》（忻自然资办发〔2022〕135号）、《山西省自然资源厅关于全面推进农村不动产登记工作的通知》（晋自然资发〔2023〕10号）等文件精神，本着尊重历史、面对现实，有利于农村生活生产，促进社会和谐稳定的原则，结合我县实际，特制定本方案。

　　一、登记发证的基本原则

　　（一）依法依规，房地一体

　　严格执行有关法律法规和不动产统一登记制度要求，认真落实宅基地“一户一宅”“房地一体登记”的规定。以农村宅基地和集体建设用地使用权（简称“两权”）地籍调查成果为基础，以满足农村不动产确权登记需求为目标，补充开展房屋等建（构）筑物调查，坚持权属清楚、四至清晰、面积准确原则，依法确定主体资格、认定权属和四至界线，按照房地一体登记的原则开展农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作。

　　（二）实事求是，应发尽发

　　正确认识和把握我县农村现状，按照以民为本、实事求是、 尊重历史、便民利民的工作思路，灵活掌握和细化政策，积极妥善地处理历史遗留问题，适当简化程序和登记要件，能满足登记发证条件的，做到应发尽发。

　　（三）集中办理，统一登记

　　农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证按照总登记的模式，由县政府统一组织，县自然资源局牵头实施，充分发挥乡（镇、街道）、村（居）民委员会作用，以行政村（社区）为单位，集中申请，集中受理，集中审核，集中公告，统一发证，并建立农村不动产登记工作台账。

　　（四）摸清底数，统筹推进

　　摸清全县农村宅基地和集体建设用地的宗数、面积以及已登记发证数量等基本情况，以行政村（社区）为单位，分区域采取不同的方式统筹推进不动产登记发证工作。

　　二 、登记发证的目标任务

　　按照国家和省、市安排部署，坚持统一领导，层层压实责任，将此项工作列为重点民生工作。

　　在做好前期准备工作的基础上，全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权房地一体不动产登记发证工作。以未确权登记的宅基地和集体建设用地为工作重点，按照不动产统一登记要求，加快地籍调查，对符合登记条件的办理房地一体不动产登记；对于未开展地籍调查的，开展房地一体地籍调查，完成房地一体不动产登记；已完成宅基地、集体建设用地地籍调查但没有完成农房调查的，补充调查农房信息，完成房地一体的不动产登记，年底前全县符合登记条件的宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证基本完成。

　　进一步优化不动产登记平台，规范不动产登记流程，对符合条件的要达到“应发尽发”,坚持“不变不换”原则，不动产统一登记制度实施前颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效，暂不重新登记，对有房地一体不动产登记需求的，可由申请人提交农房补充调查信息，向登记机构申请办理不动产登记。

　　2024年底前，完成宅基地和集体建设用地及房屋登记资料清理整合，农村不动产权籍调查和确权登记数据库基本建成，并初步实现数据汇交，将农村不动产纳入日常登记业务，实现不动产登记城乡全覆盖。

　　三、登记发证的范围

　　五台县范围内除增减挂钩项目拆旧区、地质灾害区及已列入或规划拆除村庄外，符合下列相关规定的，登记发证：

　　（一）依法取得的农村宅基地和集体建设用地使用权；

　　（二）符合相关法律规定的农村宅基地和集体建设用地使用权；

　　（三）其他可以认定的，不违反法律、行政法规规定的农村宅基地和集体建设用地使用权。

　　四、不动产宗地测量

　　在确保不动产单元界址清楚、面积准确的情况下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜的选择符合本地实际的不动产测量方法。已完成“两权”调查且经核实调查成果（含地上定着物）符合要求的宗地，可直接采用“两权”调查成果；新增或变化的宗地（含地上定着物）应采用解析法对新增或变化部分进行补充测量。对各乡（镇）政府所在地的宅基地及地上房屋等建（构）筑物可以采取解析法，也可采用无人机倾斜摄影测量等新技术新方法开展。

　　五、房屋等建（构）筑物调查

　　以农村“两权”地籍调查成果为基础，依据《农村不动产权籍调查工作指南》《不动产权籍调查技术方案（试行）》等技术规范，通过“国土调查云”软件勾绘或补充测量等技术手段确认建（构）筑物位置，对房屋等建（构）筑物的界址点坐标、面积等信息进行补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果。

　　（一）分类选择调查方法

　　对于已颁发房屋产权证的，经核实，权利人未发生变化、房屋未进行翻改建的，只需将房屋登记的相关信息与宗地权籍调查成果一并录入不动产登记数据库中，无需重新开展测量。新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，已有户型图经核实无变化的，通过户型图获取房屋内部边长，没有户型图的需实地测量。已完成“两权”地籍调查而且核实无误的，直接采用“两权”调查信息资料；“两权”调查成果宗地内房屋信息不完善的，按要求补充完善。凡因土地权属转移导致权利人变化、地上房屋等建（构）筑物翻（改、扩、新）建、宗地界址调查存在错误、建筑物或构筑物漏调等原因，导致宗地权属、界址发生变化或者调查有缺失的，需要重新开展房地一体的不动产权籍调查。

　　（二）房屋等建（构）筑物权属调查

　　1.不动产单元的设定与编码

　　利用农村“两权”地籍调查1:500比例尺的地籍图、宗地图或者正射影像图作为房屋权籍补充调查工作底图，按照《不动产单元设定与代码编制规则》的规定，对房屋等建（构）筑物按幢分户设定调查基本单元，编制形成唯一的不动产单元代码。

　　2.房屋权属状况调查

　　依据权利人提供的房屋建设批准手续，以及房屋买卖、互换、分家析产、赠与、受遗赠、继承等权源资料确定房屋等建（构） 筑物权属、记录产权人及其家庭成员情况；按照相关技术要求，对农村集体建设用地和宅基地使用权范围内地上建（构）筑物的建筑结构、层数、建成年份、房屋墙体归属、批准用途与实际用途等进行调查、计算，并将调查结果记录在《房屋基本信息调查表》中。

　　3.房屋权属界线调查

　　独立成幢的房屋等建（构）筑物权与宅基地使用权为同一权利人的，结合“两权”调查成果，利用丈量数据计算房屋面积并标绘在农房一体调查（草）图上。房屋等建（构）筑物权为共有的，有户型图的，经核实与实地一致的，按户型图确定房屋权属界线；无户型图或户型图经核实与实地不一致的，需在房屋权利人现场指界下，区分自有墙、共有墙或者借墙，以墙体所有权范围为界，确认界址类型、位置，测量界址点和房屋边长，标注在房屋权界线示意图上，并填写《房屋基本信息调查表》。 一幢房屋有两个以上权利人的，必须现场共同指界、共同认定。有争议的房屋界址，依法予以调处。短时期内难以调处的，作为有权属争议的宗地处理，暂缓进行登记。

　　4.房屋调查草图绘制

　　以农村“两权”地籍调查成果中的宗地图为工作底图，根据房屋权属状况调查信息、界址设置情况、界址边长及相关距离丈量结果，现场绘制房屋权界线示意图。房地一体调查的，需要根据宗地调查、房屋调查结果现场绘制宗地草图和房屋权界线示意图。

　　（三）房屋等建（构）筑物测量

　　房屋测量可结合实际需求，选用解析法或图解法测量房角点坐标，也可采用勘丈法钢尺丈量房屋边长。无法丈量房屋边长的，应丈量至少两条房角点与界址点或房角点与相邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和房屋面积。实地丈量房屋边长，采用坐标法或几何要素法计算房屋面积。 以不动产单元为单位，绘制房产平面图，同时绘制地籍图、宗地图等农村不动产权籍图。

　　（四）成果建库与数据整合汇交

　　农村房地一体权籍调查工作完成并经公示无异议的，按照《不动产登记数据库标准（试行）》要求，以县为单位在不动产登记业务系统中建立农村不动产登记数据库。其中房屋调查信息的房屋结构、总层数、占地面积、建筑面积、建成年份为必选项，在调查成果数字化、格式转换、数据导入、存量数据整合及建库等各阶段不得丢失，必须填全填准。在完成农村不动产权籍调查和登记发证的同时，按照不动产数据整合有关规范和要求，进行数据清理、扫描数字化、房地关联、图属关联等工作，开展农村不动产登记存量数据整合与建库工作。最终形成“统一规范、房地一体、图属关联”的农村不动产登记数据库。

　　存量数据整合。对已有宅基地、集体建设用地登记资料进行全面梳理，理清存在的问题，查找已有的档案资料，开展数据补录补测和纸质资料数字化等工作，形成规范化的数据集并入库。

　　六、登记发证的基本程序

　　县政府在门户网站、不动产所在地等指定场所发布农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记通告，明确登记范围、登记程序、申请受理等内容。通告发布后，以行政村（社区）为单位，按照以下程序进行集中办理、统一登记。

　　（一）申请、受理

　　在做好不动产权籍调查，满足不动产登记发证条件的前提下，以不动产单元为单位，由各村（居）民委员会组织不动产权利人填写不动产登记申请书、提交不动产登记申请资料，进行集中申请。不动产登记机构派驻工作人员集中受理，申请资料不足或者有误的，通知及时补正。

　　（二）审核

　　不动产登记机构审核申请资料，查验申请主体、权属来源和四至界线等相关内容，确认是否符合登记发证条件。

　　（三）公告

　　经受理、审核之后，对符合登记发证的在不动产登记之前，在县不动产登记机构门户网站和宅基地、集体建设用地所在地农村集体经济组织（村〈居〉民委员会）的相关公告栏内集中进行公告，公告期不少于15个工作日。公告内容包括申请登记的权利人名称、房屋坐落地址、来源、状况（建造年份、结构、实际建房面积、批准面积、超建面积等）、公告期限和异议受理联系方式等。公告期间内有异议的，异议人须向不动产登记机构提供相关的异议书面证明材料，不动产登记机构受理后应中止（暂缓）办理宅基地使用权及房屋所有权登记，并书面通知申请人。

　　（四）登簿、发证

　　公告期满无异议的，不动产登记机构按照不动产登记规范予以登记发证；公告期间存在异议的，暂缓登记、做好记录，积极调查研究，逐步依法推进解决。

　　七、有关问题的处理

　　严格执行不动产登记法律法规和土地、房屋确权政策，依法确权、规范发证，同时要因地制宜、积极稳妥化解历史遗留问题，提高登记发证的覆盖度，尽量做到“应发尽发”。

　　（一）关于宅基地房地一体登记涉及历史遗留问题的处理

　　在严格执行宅基地“一户一宅”、面积标准等法律规定的同时，区分时段、政策背景，尊重历史、灵活把握政策，积极稳妥处理历史遗留问题。对于“一户多宅”、超面积、缺少土地权属来源材料等共性问题，依照《自然资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）和《自然资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）等政策文件规定处理。

　　1.关于宅基地使用权主体确认问题

　　宅基地使用权应依法确认给本农村集体经济组织成员。农村宅基地使用权以“户”为单位申请登记（“户”原则上以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合申请宅基地建房的条件）, 发证主体原则上权利人登记为夫妻双方，并在不动产登记簿及权属证书将其他家庭成员情况予以记载。

　　有下列情形之一且经该村集体经济组织或村（居）民委员会认定同意的，也可按规定申请登记发证：

　　（1）原本村村民合法取得宅基地使用权，因婚姻、就业等原因将户口迁出的，予以登记。在迁入地已取得新的宅基地使用权的，应注销其原宅基地使用权；

　　（2）非本农村集体经济组织成员因地质灾害防治、新农村建设等按照政府统一规划和批准使用宅基地，退出原宅基地并注销登记的；

　　（3）已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织的农村或者城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定确权登记，在登记簿和权属证书附记栏中注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”;

　　（4）原农村集体经济组织成员进城落户前合法取得的宅基地使用权的；

　　（5）1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农村集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人非本农村集体经济组织成员”。“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房或者“小产权房”的，不予登记。

　　2.关于“一户多宅”问题

　　宅基地使用权严格按照“一户一宅”原则上确权登记到“户”,结合实际依法处理“一户多宅”问题。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农村集体经济组织同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。存在“一户多宅”且都有合法权属来源资料的，保留一处宅基地的情况下，经该村集体经济组织或村（居）民委员会认定，可将其他宅基地依法登记到子女名下（子女须具有本集体经济组织成员资格，并达到法定结婚年龄）。

　　3.关于超面积问题

　　对于历史上经过依法批准的宅基地，按批准面积予以确权登记。未依法履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

　　（1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，《中华人民共和国土地管理法》实施后至今未扩大用地面积的，按现有实际面积进行登记。

　　（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，按照实际批准的面积进行确权登记，超出批准面积建设的部分在登记簿和证书中注记。原宅基地使用权人存续的，经审核予以宅基地及房屋进行不动产登记；原宅基地使用权人去世的，其合法继承人申请不动产登记的，在调查核实的基础上，将首次登记与转移登记合并办理。

　　4.对宅基地占地时间的认定

　　（1）对有宅基地权属来源证明材料的，按照权属来源证明材料确定占地时间；

　　（2）对无宅基地权属来源证明材料的，采取村（居）民申报（写明占地建房时间）—村（居）民委员会核实公示—乡（镇、街道）审核，确认占地时间。

　　5.关于宅基地无权属来源材料问题

　　对于1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，占用但没有土地权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在村（居）民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围、占地时间和权属来源等进行审议，所在村（居） 民委员会经村民代表会议研究，并公告30天无异议的，出具证明报乡（镇、街道）审核确认，予以确权登记。对于1987年1月1日至2016年12月31日期间占用的宅基地，履行宅基地审批手续后方可登记。

　　6.关于共用宅基地的确认

　　两户或两户以上农村村（居）民共同使用一宗宅基地的，认定为共有宅基地。权利人各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议内容执行。分割后的宗地范围必须功能齐全（包含大门、厕所、行路等必要功能）,并经自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准。权利人持有的权属分割文件或协议的内容，导致分割后的宗地功能不齐全或不符合不动产单元划定标准的，按共同共有办理确权登记。

　　当权利人对共有宗地范围内的共用、独用面积及共有类型等存在争议，短时期内难以调处的，作为有权属争议的宗地处理，暂不进行登记。

　　（二）关于已登记颁发证书的效力等有关问题的处理

　　已经登记的农村宅基地和集体建设用地，在不动产统一登记制度实施前，各历史阶段依法颁发的宅基地证、集体建设用地使用证、房屋所有权证等证书，不变不换、继续有效。

　　对有房地一体不动产登记需求的，在补充房屋等建（构）筑物调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果后，换发房地一体的不动产权证书。

　　对于已登记的宅基地和集体建设用地使用权的宗地面积，因测量方式不同导致原登记宗地面积与新调查宗地面积存在面积误差的，原则上采用测量精度高的数值。

　　（三）关于集体建设用地使用权确权登记问题

　　1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇） 村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农村集体经济组织同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

　　（四）关于申请登记应提供的材料

　　宅基地使用权及房屋所有权登记，申请人主要提供户主夫妻的身份证和家庭成员户口簿；批准使用宅基地文件以及之前依法颁发的宅基地使用权证等土地权属来源材料；房屋符合规划或建设的相关材料；不动产权籍调查成果材料；法律、行政法规规定的其他材料。不动产权籍调查成果材料由调查单位统一出具。

　　规划手续依据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）的相关规定办理，具体如下：对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，位于原城、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记；位于原城、镇规划区外且在《城乡规划法》（2008 年1月1日）实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《城乡规划法》实施后建设的，由村（居） 民委员会公告15天无异议，经乡（镇、街道）审核后，按照审核结果办理登记。

　　集体建设用地及建筑物、构筑物所有权登记，申请人主要提供申请人身份证明材料、权属来源材料、建设工程符合规划的材料、建设工程已竣工材料、不动产权籍调查成果、其他必要材料。

　　对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

　　八、组织机构

　　为加强组织领导，县政府成立五台县农村不动产登记发证工作领导小组（以下简称“领导小组”）,负责组织、协调、指导和督促全县农村不动产登记发证工作。领导小组组成人员如下：

　　组       长：贾文柱  县委副书记、县长

　　常务副组长：赵补文  副县长

　　副  组  长：毛小平  县纪委副书记、监委副主任

　　              师泽喜  县自然资源局局长

　　              左拴生  县农业农村局局长

　　成      员：孙芝荣  县财政局局长

　　              张跃飞  县民政局局长

　　              高福康  县住房和城乡建设管理局局长

　　              徐成东  县税务局局长

　　              高喜和  县法院副院长

　　              檀晋峰  县公安局党组成员

　　              各乡（镇）书记、乡（镇）长

　　领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局，负责日常工作。办公室主任由县自然资源局局长师泽喜担任，副主任由县农业农村局局长左拴生、不动产登记中心主任刘文智担任，其他工作人员从相关部门抽调（工作完成后领导小组解散）。

　　九、保障措施

　　（一）加强组织领导，保障经费落实

　　县农村不动产登记发证工作领导小组要进一步加强对这项工作的统一领导，充分依靠和调动宣传、公安、财政、自然资源、住建、农业农村、各乡（镇、街道）等相关单位力量，做到保障有力，统筹协作、密切配合，有序、稳妥开展工作。县自然资源部门要把握政策、牵头抓总，积极推进工作，各乡（镇、街道） 要加强领导、统筹协调、抓好落实。工作经费由县财政予以保障，满足登记发证工作需要。要严格执行不动产登记收费管理规定，除收取证书工本费外，不得收取任何费用，不得增加农民负担。

　　（二）加强宣传引导，营造良好氛围

　　各相关单位要通过印发宣传册、问答传单等多种形式，利用各种媒体，加强宣传农村宅基地、集体建设用地上房屋等建（构） 筑物权籍调查和颁发房地一体的不动产权证书的重要意义、工作目标和法律政策，解答农民群众提出的疑惑和问题，争取广大农民群众、乡村组织和社会各界的理解与支持，营造良好的舆论环境和工作氛围。

　　（三）严格规范操作，确保成果质量

　　登记发证工作过程中，要加强工作队伍的管理，特别是要公开优选和用好技术服务单位，严格执行技术规范标准，准确调查和测量，规范、审慎地填写各种表册、绘制工作图形，规范登记发证程序，灵活把握政策，认真解决好遇到的各类疑难问题，确保不动产权籍调查成果符合国家技术规范要求，有效满足房地一体确权登记发证工作需要，登记发证做到“应登尽登”“应发尽发”,如期完成我县农村不动产确权登记工作目标任务。

相关文件：【图解】五台县人民政府办公室关于印发五台县农村不动产登记发证工作实施方案的通知